Кто был ближе к рыночной цене: собственники или оценщики?
За последние 3 года на портале onliner.by вышел цикл статей «Экспертиза квартиры с оценщиком». За это время многие квартиры и дома, рыночная стоимость которых определялась оценщиками компании БелОценкаКонсалт, уже сменили собственника, и есть реальные цены сделок.
В результате анализа количества состоявшихся сделок по объектам из статей на конец сентября 2020 года выявлено, что 9 из 15 объектов проданы, 2 квартиры на данный момент выставлены на продажу со сниженной стоимостью.
№ п/п |
Адрес |
Вид объекта оценки |
Дата статьи |
Дата продажи |
||
1 |
г. Минск, ул. Калиновского |
Квартира |
апрель 2017 |
декабрь 2017 |
||
2 |
г. Минск, ул. Чюрлениса |
Квартира |
май 2017 |
октябрь 2018 |
||
3 |
г. Минск, ул. Чичурина |
Квартира |
август 2017 |
ноябрь 2017 |
||
4 |
д. Боровляны, ул. Березовая роща |
Квартира |
октябрь 2017 |
ноябрь 2017 |
||
5 |
г. Минск, ул. Притыцкого |
Квартира |
ноябрь 2017 |
январь 2018 |
||
6 |
Минская обл., Минский р-н, Колодищанский с/с, аг. Колодищи |
Дом |
декабрь 2018 |
февраль 2019 |
||
7 |
г. Минск, ул.Ленина |
Квартира |
декабрь 2018 |
май 2019 |
||
8 |
г. Минск, пр-т Дзержинского |
Квартира |
январь 2019 |
июль 2019 |
||
9 |
г. Минск, ул. Киселева |
Квартира |
январь 2019 |
В продаже |
||
10 |
д. Боровляны, ул. Интернациональная |
Квартира |
сентябрь 2019 |
В продаже |
Как правило, превышение цены предложения над рыночной стоимостью в большинстве случаев обосновано желанием покупателя вернуть средства, вложенные в ремонт квартиры и на приобретение встроенной техники. Но согласно рынку, данные затраты не увеличивают стоимость квартиры на сумму затраченных средств.
Также в стоимость предложения объектов недвижимости включена возможная сумма торга, которая в среднем составляет 3-7% от цены предложения.
Продажа квартир, освещенных в статьях, происходит в среднем в течение четырех месяцев, при условии, что заявленная цена адекватна рынку.
Цены предложения на квартиры, которые не были проданы в течение полугода после выхода статьи, постепенно снижаются собственниками.
Это видно на примере следующих квартир, представленных ниже.
В ситуации относительно стабильного рынка, точность оценки рыночной стоимости квартиры составляет около 97%. При том, что условия сделки не имеют особенностей (продажа близкому родственнику, занижение стоимости, указанной в договоре, для получение определенных выгод), а объектом оценки выступает распространенный типовой объект, аналоги которого широко представленный на рынке.
Высокую точность оценки продемонстрировали оценщики по следующим объектам.
В среднем отклонение результата независимой оценки от суммы сделки составило 8%, а запрашиваемой стоимости продавца от суммы сделки – 12%.
Поскольку определение стоимости объектов оценщиками производилось без учета стоимости мебели и техники, стоимость которых в среднем составляет 5-7% от стоимости квартир, следовательно полученный результат оценщиками ближе к рыночной стоимости объекта (т.е. цене сделки), чем первоначальная цена собственников.